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■中国经济时报记者周雪松
“今天是不寻常的一天。”5月17日，央行连发利好消息，全面降低购房首付和房贷利率，取消全国层面首套和二套住房商贷利率下限；下调住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套首付比例调整为不低于25%。同一天，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在出席相关会议时，强调扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。多重利好刺激之下，业界为之振奋，地产股也随之大涨。
专家在接受中国经济时报记者采访时建议，应稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，以提升居民的消费能力和意愿。此外，也有专家表示，楼市应该离底部不远了。
建议下调存量房贷利率
据新华社报道，全国切实做好保交房工作视频会议17日在京召开，何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
此外，央行17日下午也宣布，拟设立保障性住房再贷款，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行等21家全国性银行。
上述多重利好消息之下，5月17日，A股房地产板块午后再度爆发。截至收盘，房地产板块涨幅超7%，万科、我爱我家（000560）、金地集团（600383）、保利发展（600048）等20余只地产股涨停。
重磅政策连发，楼市下一步走势如何？这些政策影响究竟有多大？购房者应该如何理解？
原中房集团董事长孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时表示，最近楼市立马出现上涨不太可能，从刚刚公布的4月份数据来看，市场并不理想，“启动楼市必须用超常规政策”，今后关键是看房价是否能稳住不跌。
仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟在接受中国经济时报记者采访时表示，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等政策“组合拳”，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对中国经济时报记者表示，从国家统计局公布的数据来看，1-4月，新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%。从需求端看，4月份，房地产市场调整态势未改，全国新建商品房销售面积、金额同比降幅较大。从供给端看，预计保交房配套政策将继续落实。
庞溟认为，单纯使用下调首付比例、房贷利率等货币政策方式，尚不能完全、有效、根本地解决房地产市场周期性、结构性、趋势性问题的叠加。
在他看来，考虑到政策的协调、配合、共进，应稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，以更好地满足刚性和改善性住房需求，更好地减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，更好地提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费。
专家称楼市离底部不远了
对于未来房地产市场走势，北京市房地产学会常务副会长、码头智库创始人陈贵的看法相对比较乐观，他在接受中国经济时报记者采访时表示，楼市拐点应该差不多快到来了。从目前来看，市场应该是距离底部不远了。
陈贵认为，若一、二线核心城市房地产市场全部取消限制，市场就基本见底了。其前提是，一、二线这些超大特大城市房地产预期根本扭转，买房人会下决心入市，全社会对一线或大都市圈房价上涨预期成为共识。
易居研究院研究总监严跃进认为，当前去库存的紧迫性在增强。根据5月17日国家统计局发布的最新一期70城房价指数，进行简单算术平均计算，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.6%，同比涨幅为-3.5%。二手房市场也处于进一步的调整过程中，继续处于去泡沫的关键期。
亿翰智库研究中心总经理于小雨对中国经济时报记者表示，根据央行新政，自2024年5月18日起，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，降到了历史最低水平。这些政策减轻居民首付压力和还款压力，刺激居民买房加杠杆，提振居民购房意愿，大概率会刺激一波需求入市。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，既是落实4月30日中央政治局会议重要部署，也是“适应我国房地产市场供求关系的重大变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展”的具体措施，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大带动作用。
5月17日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，请住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。本次会议明确提出“支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房”。
曹晶晶认为，从有关部门传递的信息，结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障房供给相结合是当下消化存量房产的有效方式。
曹晶晶说，今年以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划，国企收购未售项目作为配售型保障房，有助于消化存量的同时也可以避免新的保障房供应压力。
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作者：周雪松